les intercommunalits "chefs de file", selon le CGEDD
"Les intercommunalités doivent exercer un rôle de 'chefs de file' des politiques foncières et disposer des leviers réglementaires et financiers nécessaires afin d'intervenir directement ou par le biais d'opérateurs spécialisés", estime le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) dans un rapport intitulé "Actions foncières à moyen ou long terme" réalisé à la demande de la ministre de l'Egalité des territoires et du Logement. Ce document n'a été rendu public que le 18 mars 2014 mais il a été finalisé en novembre dernier, et depuis lors, certaines de ses 24 préconisations ont été reprises en partie ou en totalité dans la loi Alur publiée au Journal officiel du 26 mars 2014. Les deux auteurs du rapport, Patrick Albrecht, architecte et urbaniste en chef de l'Etat, et Pierre Narring, ingénieur général des ponts, des eaux et des forêts, ont passé en revue les enjeux liés à l'intervention foncière publique, dans une perspective de moyen et de long termes.
Parallèlement au renforcement de l'échelon intercommunal (communautés ou métropoles) pour la mise en œuvre des stratégies foncières, le CGEDD plaide pour "énoncer à l'échelon régional, voire départemental, des orientations globales et partagées sur l'utilisation des sols" afin de coordonner les actions des collectivités et des opérateurs fonciers concernés. Les auteurs demandent également qu'un "volet foncier" soit systématiquement intégré à chaque type de document de planification et de programmation (schémas régionaux, Scot, PLH, PLU, PLUI et contrats de développement territorial). Une recommandation reprise dans la loi Alur tout comme la possibilité de doter les intercommunalités de la compétence de création de zones d'aménagement différé (ZAD). Le rapport défend aussi la nécessité d'"établir aux niveaux national et local des règles fiables et pérennes qui permettent aux acquéreurs de réserves foncières d'avoir une vision à long terme de leurs obligations environnementales et d'inscrire leur action dans une démarche de développement durable". Il estime aussi qu'il faut "mettre en place ou conforter", dans les collectivités territoriales, "des compétences et des budgets dédiés au foncier, des moyens d'intervention directe et/ou des partenariats avec des opérateurs chargés de mettre en œuvre les politiques foncières".
Plus de coopération entre les EPF et les Safer
Parmi ces opérateurs figurent les établissements publics fonciers (EFF) locaux et d'Etat. Le rapport propose d'actualiser leurs missions et leurs moyens d'intervention – ce qui a été fait dans la loi Alur – en autorisant ces établissements, dans des conditions bien définies et encadrées, à faire des réserves foncières en compte propre ou en les encourageant à intervenir dans les grandes opérations pour préparer leur mise en œuvre et anticiper les valorisations territoriales à long terme. Autres pistes : la mise en place de sociétés mixtes de portage foncier et l'organisation de synergies entre les EPF et les Safer pour répondre plus efficacement à l'ensemble des enjeux du périurbain.
En termes de connaissances et d'expertise, le rapport propose "de faire un état des lieux de l'observation foncière" afin d'optimiser ce qui existe en créant, par exemple, une plate-forme nationale mais également en encourageant les configurations spécifiques liées à des besoins territoriaux identifiés, à l'image de l'observatoire des prix fonciers et immobiliers autour des gares du Grand Paris mise en place en Île-de-France par la SGP. Dans la même logique, il pourrait y avoir "une mise en réseau" de l'expertise foncière, de l'ingénierie opérationnelle et de tous les acteurs du foncier, à l'image de ce que fait l'Association des études foncières (Adef), avancent les auteurs du rapport. À noter qu'entre temps, l'Adef a été placée en liquidation judiciaire en décembre dernier. Le rapport souligne aussi la nécessité de développer des procédures d'analyse de risques lors de la définition et de l'acquisition des réserves foncières à long terme et "d'avoir une évaluation complète des ressources (gisements fonciers) et des emplois (besoins)" avant de définir des politiques foncières.
Des pistes de réforme de la fiscalité locale
Les auteurs du rapport plaident aussi pour l'adaptation des outils juridiques et financiers existants. Ils proposent ainsi un toilettage des articles du code de l'urbanisme relatifs à la constitution de réserves foncières, notamment via le zonage prévu par les PLU, et à l'exercice du droit de préemption urbain, deux chantiers traités la loi Alur. En matière de fiscalité locale, les auteurs sont favorables à une réforme assez large. Il s'agit d'améliorer la fluidité des transactions et de pénaliser davantage la rétention des biens mais aussi d'étudier des "mesures incitatrices visant à faciliter la constitution de réserves foncières dans certains secteurs". Le rapport propose notamment, pour les réserves foncières de renouvellement urbain, dans les zones U et 1AU, "un déclassement de TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) en TFPNB (taxe foncière sur les propriétés non bâties) et une exonération totale ou partielle de l'imposition sur les plus-values immobilières pour les propriétaires qui s'engagent à vendre à un prix convenu et en temps utile, dans le cadre d'un accord contractuel". De même, pour les réserves foncières d'extension urbaine, ils suggèrent, dans les zones 2AU, d'"étudier la possibilité d'un droit de délaissement hors ZAD, du maintien de la TFPNB sans surtaxe et d'une exonération totale ou partielle d'imposition sur les plus-values immobilières pour les propriétaires qui s'engagent à vendre à un prix convenu et en temps utile, dans le cadre d'un accord contractuel". Ils souhaitent parallèlement que soit menée une étude "sur le volume et la destination des recettes fiscales (impôts fonciers, taxation des plus-values) liées à l'activité de réserves à long terme, notamment pour les collectivités". Enfin, ils invitent la Caisse des dépôts et les banques intéressées à "développer" et à "améliorer leurs offres de prêts destinés aux opérations de portage foncier de moyen ou long terme".
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